兰州楼市：温和复苏中分化加剧

新甘肃·甘肃经济日报记者 张栎

开春以来，兰州楼市政策与市场信号密集释放：2月初，兰州优化住房公积金贷款政策，将已婚家庭最高贷款额度提升至90万元；2月底，兰州润和置地有限公司斥资2.132亿元摘得城关区雁滩核心区住宅用地，彰显出房企对优质区位的坚定信心。

在政策托底与土地市场局部回暖的双重背景下，兰州楼市整体走势如何？记者近日走访多个重点片区发现，市场正逐步筑底企稳，但 “普涨普跌” 时代已然终结，区域与产品的分化特征愈发明显，改善型住宅成为市场稳定的核心支撑。

成交温和回暖 买方主导理性议价

走进城关区雁滩海鸿·喜悦府售楼处，现场咨询、算价的购房者络绎不绝。作为主打传统三代居住宅的项目，项目负责人薛力铭向记者介绍：“仅3月份前半个月，已售出20多套房。房价较去年略有下调，调价房源仅限5楼以下低楼层，高楼层价格保持平稳。眼下项目临近交房，准现房优势凸显，购房者出手意愿明显增强，今年整体价格不会再下调，也不会大幅上涨。”

放眼全市，开春以来新房带看量较春节前明显回升，市场呈现“量微涨、价平稳、博弈理性”的复苏态势。安居客3月数据显示，兰州市新建商品住宅均价稳定在8100元至8300元/平方米，环比跌幅持续收窄。

二手房市场表现更为直观，成交周期偏长、议价空间理性成为常态。据安居客和58同城数据，2026年3月兰州二手房挂牌均价为8830元/平方米，环比由跌转平且略有上涨，核心片区次新房率先回暖。“年前门店一周难有几组带看，现在日均带看量明显回升，但购房者议价更理性，普遍议价幅度在10%以内，业主诚意让价才能促成成交。”城关区雁滩片区资深房产中介王经理坦言，当前仅满五唯一、配套完善的次新房能快速流通，老旧房源流通性依旧偏弱。

分化趋势凸显 改善产品领稳市场行情

在安宁区中海·天钻四代住宅项目售楼处内，购房氛围浓厚，多组客户实地品鉴户型、空中庭院设计，成交节奏稳健。该项目销售主管张军说：“天钻项目总计200多套房源，目前仅剩50多套房源，其余已全部售出。客群结构十分集中，60%来自安宁区，30%为七里河区和城关区购房者，10%为外地客群，精准承接了兰州首批高端改善性购房需求。”

从热销项目来看，兰州楼市的结构性分化已十分清晰：地段配套与产品品质正成为决定市场表现的核心变量。

从区域来看，城关区雁滩、安宁区迎门滩、七里河区马滩等核心城区，依托成熟配套与土地稀缺性，市场热度与价格韧性领跑全市。城关区核心区新房均价稳定在11000元至13500元/平方米，二手房次新房均价维持在10000元至11000元/平方米，学区、地铁配套优质的房源议价空间极小，流通速度较快。而兰州新区、七里河区彭家坪等外围片区，市场需求相对不足，新房均价5400元至8000元/平方米，库存去化周期偏长，依靠适度促销维持走量。

从产品来看，第四代空中庭院住宅凭借高舒适度、高得房率的优势，成为改善客群首选，也是近期唯一实现价格稳中有升的产品类型。而雁滩海鸿·喜悦府、华润二十四城等传统刚需住宅，依托准现房、高性价比优势平稳走量，整体成交节奏理性有序。

政策托底稳预期 优质资产凸显抗跌韧性

除政策、供需、产品因素外，城关区核心城区老房拆迁推进困难、新增住宅用地稀缺，进一步加剧了楼市分化。作为兰州主城核心，城关区部分区域旧小区建筑密度大，拆迁涉及补偿诉求高、权属复杂、资金平衡难度大，大拆大建模式逐步退出，核心区新增商品住宅供应持续收紧，新房可选择性越来越小。这一现状直接推动核心区存量优质房源、准现房更受追捧，也让新房与二手房、改善房与普通房源的供需格局进一步固化。

业内人士分析认为，随着购房补贴、住房公积金提额、首付比例优化等政策持续落地，市场预期逐步趋稳。叠加核心区土地稀缺的现实，兰州市核心片区优质住宅的保值韧性将进一步增强，外围则以刚需走量为主，市场运行更趋平稳。

值得注意的是，尽管四代住宅热度走高，但部分本地开发商仍持谨慎态度。有开发商坦言，兰州气候干燥、风沙大、冬季长，空中庭院的绿植养护与日常运维成本较高，且建安成本与后期物业费用远超传统住宅，刚需及普通改善客群恐难承受。随着同类项目增多，市场选择空间加大，四代住宅的长期销售与运营仍需持续观察。

采访中，多位一线从业者判断，后续兰州楼市将延续平稳分化格局：核心片区优质改善住宅抗跌性突出；外围普通住宅以稳为主，刚需性价比凸显；二手房市场次新房流通性持续提升，老旧房源去化压力依旧。